La vendita di un immobile resta valida anche in presenza di piccole difformità catastali

Nel mondo delle operazioni immobiliari di fascia alta, dove viene acquistata non solo la superficie, ma la qualità dell’investimento, la visione e la sicurezza giuridica, ogni dettaglio normativo può avere un impatto reale sul valore e sulla longevità dell’immobile. Una recente decisione della Corte di Cassazione, la sentenza n. 27531 del 15-16 ottobre 2025, segna un’evoluzione significativa nel panorama delle vendite immobiliari: anche in presenza di difformità catastali, l’atto di vendita può rimanere pienamente valido, purché sia stata resa la dichiarazione di conformità catastale.

La decisione della Cassazione 

Secondo la sentenza in oggetto (Sez. II civile), l’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 (introdotto dal d.l. 78/2010, convertito con modificazioni dalla legge 122/2010) prevede che gli atti pubblici o scritture private autenticate relativi al trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti debbono contenere, a pena di nullità, l’indicazione dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della loro conformità allo stato di fatto. 

La Corte ha chiarito che la nullità prevista da tale norma è di natura formale e testuale, ovvero riguarda la mera mancata dichiarazione o attestazione, e non la veridicità o corrispondenza sostanziale della planimetria o dei dati catastali.

In pratica: se l’atto contiene la dichiarazione o attestazione richiesta, la validità del trasferimento resta salva, anche in presenza di difformità tra stato di fatto e planimetrie depositate, salvo che la falsità della dichiarazione sia palese (“ictu oculis”), ossia immediatamente riconoscibile anche da un soggetto non tecnico. 

Quali sono le implicazioni per chi compra o vende 

Per il venditore, questa pronuncia rappresenta una maggiore certezza del buon esito dell’atto: la presenza della dichiarazione è il dato essenziale. Per l’acquirente e per chi opera nell’intermediazione immobiliare di alta gamma, invece, la decisione impone una maggiore diligenza nella fase di verifica perché la tutela del compratore diventa più fragile. Non si tratta più solo di “la planimetria corrisponde”, ma di “la dichiarazione c’è”.

Questo comporta alcuni punti chiave: 

·      L’atto rimane efficace anche se sussistono piccoli scostamenti tra lo stato reale e la documentazione catastale; 

·      Il rischio per l’acquirente non è tanto nella nullità dell’atto, quanto nella responsabilità civile/penale del venditore o del tecnico dovuta a dichiarazione mendace; 

·      Le verifiche tecniche e catastali restano imprescindibili: il consiglio è quello di aggiornare la planimetria o comunque evidenziare eventuali difformità prima del rogito, per proporre clausole specifiche o garanzie; 

·      Occorre distinguere con chiarezza difformità catastale (legata ai dati e planimetrie del catasto) da difformità urbanistico-edilizia (titoli abilitativi, usi, destinazioni). Quest’ultima non è coperta dalla stessa semplificazione della Cassazione e può continuare a comportare gravi conseguenze per la commerciabilità. 

Meno ostacoli burocratici, più fluidità nelle transazioni? 

La decisione offre al mercato immobiliare un segnale di stabilità e fluidità: superato lo “scoglio” della perfetta corrispondenza catastale, almeno sotto il profilo formale, gli atti di vendita possono procedere con minori ostacoli legati alla documentazione tecnica. 

Tuttavia, la parola chiave resta trasparenza: non si tratta di ridurre i controlli, ma di gestirli con consapevolezza e strategia. 

Chi intende comprare o vendere in segmenti premium deve considerare: 

·      la presenza di un buon supporto notarile e tecnico che verifichi fin da principio planimetrie, titoli abilitativi, eventuali pendenze; 

·      la possibilità di includere nel contratto condizioni specifiche di garanzia o cauzione da parte del venditore o dei professionisti incaricati; 

·      l’opportunità di comunicare al potenziale acquirente eventuali scostamenti catastali, non tanto come “problema”, quanto come informazione corretta, perché questo aumenta la fiducia e tutela la reputazione dell’operazione. 

Krhome: la sicurezza in ogni dettaglio 

In un contesto normativo in evoluzione come quello delle compravendite di fascia alta, la competenza fa la differenza. 

Krhome si propone come partner affidabile per venditori e acquirenti che operano al livello top del mercato: non solo per la selezione e la valorizzazione degli immobili, ma anche per l’assistenza tecnico-legale e la gestione della documentazione catastale e urbanistica. In tal modo, ogni proprietà viene valorizzata nel rispetto delle regole, con la serenità che deriva dalla conoscenza

In sintesi 

La sentenza 27531/2025 della Corte di Cassazione ridefinisce un paradigma: in tema di compravendita immobiliare, la forma (la dichiarazione di conformità catastale) prevale sulla perfetta corrispondenza della planimetria, quanto meno a livello di validità dell’atto. 

Questo non significa che le verifiche tecniche siano meno importanti, al contrario: in un segmento dove l’eccellenza, il design, la sostenibilità e l’investimento sono fondamentali, ogni dettaglio documentale può avere un impatto sul valore patrimoniale, sulla liquidabilità e sulla reputazione dell’immobile. 

Chi opera nel mercato top deve quindi adottare un approccio proattivo: anticipare le verifiche, comunicare con chiarezza, tutelare con strumenti contrattuali adeguati.